不特定多数の人が利用する建物の崩落などが発生すると、大勢の命が危ぶまれる状況となってしまいます。
そのような事態を防止するため、建築基準法第12条では、一定規模の建物を対象とした定期点検を義務づけています。
この点検は「12条点検」と呼ばれ、実施や報告を正しく行わない場合には罰則を受ける可能性も。
今回はそんな重要度の高い12条点検について、全体像や対象の項目などについて、やさしく解説していきます。
目次
12条点検とは？
建築物の定期点検は、「建築基準法第12条」に基づいて定められている義務です。「12条点検」という独特の呼び方は、この法律の条名に由来しています。
12条点検、その制度のあらまし
建物の安全性を守ることが、12条点検の目的です。
ホテルや病院、、デパートなどには、多くの人が集まり利用します。このような建物には、避難設備が十分に備わっていなかったり、構造が老朽化したり、建築設備が良好に作動しなかったりすることで、大事故や災害を引き起こすリスクがあります。
そのような事故・災害を防止して建物の安全性を保ち、法にかなうようにするために、建築基準法では定期的な点検を行うよう定めています。許可された担当者によって、建物や建築設備を一定のサイクルで調査や検査を実施し自治体に報告することは、法律に基づいた義務なのです。
12条点検の対象は？
12条点検が義務づけられている建築物には、大きく分けて2種類があります。
1種類目は、建物を使用する目的ごとに、階数や面積などを国から指定されているものです。該当の建物には、国内の劇場や、福祉施設、病院などが挙げられます。
続いて2種類目の対象は、地方自治体に独自に指定された建物です。たとえば、事務所や学校、共同住宅などが挙げられます。定期点検の対象かどうかは、建物の所在地の自治体ホームページなどで、規模や利用目的などの具体的な情報をチェックする必要があります。
たとえば、主な使用目的が「事務所」の建物のケースを取り上げてご説明します。
・大阪府の場合
5階以上の階に事務所が100㎡超、かつ延べ床面積が3000㎡以上の建物が対象。
・東京都の場合
5階建以上で延べ床面積2000㎡超の建物のうち、3階以上の階に事務所が100㎡超かつ全ての階の事務所の延べ床面積が1000㎡超の建物が対象。
・千葉市の場合
用途が「事務所」の場合は12条点検の対象外。
このように自治体によって、12条点検の対象となるか否かは異なっています。
12条点検の内容は2つに大別
12条点検の内容は、大別すると「建物の点検」と「建築設備（昇降機以外）の点検」の2つとなっています。
「建物の点検」で主な対象となるのは、外壁や屋根など、外部に接する部分や屋内の防火、避難などに関係する部分です。
「建築設備（昇降機以外）の点検」は主に、換気・非常照明・排煙・給排水の設備などについて実施されます。
なお、昇降機（エレベーターなど）の12条点検については、保守点検業務内で、昇降機を専門に扱う業者によって行われます。
12条点検のサイクル
12条点検の周期について見ていきましょう。
現行の規定に基づいて、次のサイクルで点検を実施することとなっています。
・建築物の検査…3年ごと
・建築設備の検査…1年以内ごと
検査済み証の引き渡しから初めて実施する点検は、当該交付日から起算して、6年（建築物の検査）、2年（建築設備の検査）以内の実施が義務づけられています。
12条点検の報告書はどこに提出する？
12条点検の結果が記載された報告書は、建築物の所在地を管轄する地方自治体へ提出する必要があります。
12条点検を行えるのはどんな人？
12条点検を実施することができるのは、次に当てはまる人物です。
・一級建築士
・二級建築士
・講習資格者（特定建築物調査員・建築設備検査員・昇降機等検査員）
一級建築士と二級建築士の資格を持っている人は、特に手続きを取ることなく、特定建築物調査・建築設備検査・防火設備検査・昇降機等検査の実施が可能です。
3つ目の講習資格者とは、特定建築物調査員と建築設備検査員、昇降機等検査員のことを指しています。これらの資格は講習を受けると取得することが可能で、それぞれ資格の名称に該当した調査・検査を行うことができます。
12条点検の対象項目
12条点検で実施される検査は、主に次のようなものとなっています。
「建築物の点検」の例
「建築物の点検」について見ていきましょう。
・外部
擁壁（ようへき）などに亀裂や膨らみはないか、地盤陥没は発生していないか、雨水の排水状況は良好か、といった内容を確認します。
・屋上や屋根
雨漏りの原因となる劣化の有無や、屋根仕上げ材の不具合の有無などの点検を実施します。
・建物の内側部分
不燃性能が必要な仕上材が劣化や破損をしていないかのチェックや、防火上の区画を確認します。
・避難施設（階段、バルコニーなど）
避難に使う器具の操作を妨げたり、避難経路の邪魔となる障害物の有無の確認します。
「建築設備（昇降機以外）の点検」の例
「建築設備（昇降機以外）の点検」についても見ていきましょう。ここでは、電気設備を例にご紹介します。
・非常用照明
・電池内蔵型（蓄電池を器具内に内蔵するタイプのもの）…器具の点検紐などの操作によって非常用照明の点灯確認、内蔵された電池の状態を充電ランプでチェック
・電源別置型（蓄電設備から電源を供給されるタイプのもの）…試験回路などによって非常照明の点灯の可否を確認、蓄電池触媒栓の液もれや有効期限について目視でチェック、保守点検報告書を確認
・自家用発電設備
自家用発電設備については、「発電機」「原動機」「付帯設備」「発電機起動用蓄電池」の電源の切替や、運転状況の目視による確認、専用の「保守点検報告書」の確認をします。
12条点検の報告を怠った場合は？
12条点検の定期報告を怠ってしまった場合は、対象の建物で不測の事態や事故が発生した際に、社会的責任に問われることになるでしょう。
もう少し具体的にいうと、災害時に利用者が避難できなかったり、亡くなったりしてしまうリスクが発生し、その責任を問われる可能性があります。
また、義務づけられた定期報告を実施しなかったり、虚偽の報告をした場合には、罰則として100万円以下の支払いを命じられることもあります。
あとがき
12条点検は、建築物を安全に利用するために必要不可欠な制度です。
点検の実施により異常箇所が発見できた場合には、迅速な修理が必要です。点検の未実施や、異常箇所の放置は、事故を引き起こしたり災害時に避難できなくなったりする原因になり得ます。
また、点検をしっかりと実施すると、建物や建築設備の安全性を守ることができ、さらに長期間の使用も可能になります。事故の防止のみならず、建築物の寿命を延ばすためにも、建物の所有・管理者にあたる方は、法律に基づいた12条点検の確実な実施に努めましょう。
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